Logo PNG
Mietverträge gehen oft viel zu weit!

Die Standard-Mietverträge von kantonalen Hauseigentümerverbänden enthalten zum Teil ungültige Klauseln. Etwa bei der Überwälzung von Reparaturkosten auf die Mieter. 

Gemäss Gesetz müssen Mieter von Wohnungen kleine Reparaturen selbst berappen.  Darunter fallen nur kleinere Verschleisserscheinungen. Also zum Beispiel der Ersatz eines Backblechs, eines Duschschlauchs, eines Grillgitters, eines Dampf­abzugfilters oder von Dichtungen bei Wasserhähnen.

Trotzdem steht etwa im Standardmietvertrag des Hauseigentümerverbands (HEV) Aargau: "Teppiche müssen beim Auszug von einem Fachmann extrahiert werden." Gemäss dem Standardvertrag des HEV des Kantons Bern haben die Mieter "alle kleinen, für den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache erforderlichen Reinigungsarbeiten und Ausbesserungen auf ­eigene Kosten fachmännisch auszuführen oder ausführen zu lassen". Und weiter: "Als kleine Ausbesserung gelten unabhängig vom Rechnungsbetrag die Instandhaltung der elektrischen Schalter, Steckdosen, Telefon- und Fernsehanschlüsse, der Glasscheiben."

Im Kanton St. Gallen verlangt der HEV-Vertrag von den Mietern den "Ersatz von zerbrochenen und gesprungenen Scheiben und Spiegelglasscheiben in gleicher Qualität". Die Liste des HEV Zürich zum kleinen Unterhalt enthält "das In­standhalten von Spülkasten, Geschirrspüler, Back­ofen, Kühlschrank etc. Keramikkochfelder, Koch­platten und Brenner bei Gasherden" sowie "das Ersetzen von elektrischen Schaltern, Steckdosen". Und schliesslich "alle weiteren kleineren Reparaturen und Instandstellungen, welche im Einzelfall 1 Prozent des Jahres-­Netto-Mietzinses nicht übersteigen". Bei einem Mietzins von 2500 Franken wären das 300 Franken.

Flicken von Geräten Sache des Vermieters
Laut Schweizer Mietrecht gehen alle diese Vertragsklauseln zu weit. Vermieter können nur verlangen, dass Mieter für die Kosten von Eigenrepara­turen aufkommen, nicht für den Beizug einer Fachperson. Es gibt dazu ein Urteil des Obergerichts des Kantons Bern. Dieses ist auch dem HEV Bern bekannt. Er legt den Vermietern deshalb ein Beiblatt zum Vertrag bei – mit dem Hinweis, dass die Klausel im Vertrag bewusst nicht der Rechtsprechung angepasst worden sei, damit die Mieter sorgfältig mit der Mietsache umgehen.

Unzulässig ist auch die Bestimmung im Mietvertrag des HEV Zürich, das die Reparatur­kosten ins Verhältnis zum Mietzins setzt. Die Schlichtungsbehörden und Mietgerichte des Kantons Zürich geben als Richtschnur für Reparaturen des Mieters den Betrag von CHF 150.-  als Obergrenze an. Der HEV Zürich erklärt, der Vertrag werde zurzeit überarbeitet. Dabei würden die kritisierten Klauseln überprüft und allenfalls angepasst.

Im Mietvertrag des HEV Zürich heisst es zurzeit auch noch: "Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache ist nur auf ein Monatsende möglich." Auch dies widerspricht dem Gesetz. Das Gesetz schränkt den Zeitpunkt für eine vorzeitige Rückgabe nicht ein. Selbst der HEV Schweiz schreibt in einem Beitrag zur vorzeitigen Wohnungsrückgabe, sie sei "grund­sätzlich jederzeit, also ­unabhängig von den vertraglich vereinbarten Kündigungsmodali­täten möglich". Das bedeutet: Wer eine Wohnung ausserterminlich kündigt, muss sie nur so lange bezahlen, bis der Ersatzmieter einzieht. Das muss nicht am Ende eines Monats sein, es ist jederzeit zulässig.

Wir finden viele ungültige Klauseln
Wir haben uns für diesen Blogbeitrag die Mühe gemacht, die Mietverträge des HEV der fünf bevölkerungs­reichs­ten Deutschschweizer Kantone, Aargau, Bern, Luzern, St. Gallen und Zürich, unter die Lupe zu nehmen. Dabei stellte er fest, dass die Verbände das Vorgehen bei der Abgabe der Wohnung teilweise am Gesetz vorbei regeln. 

Im Mietvertrag des HEV Bern heisst es betreffend Wohnungsabgabe: "Bei der Rückgabe ist ein Zustands-Protokoll aufzunehmen, das von den Vertragsparteien oder deren Vertretern zu ­unterzeichnen ist. Werden nachträglich schriftlich gemeldete Mängel vom Mieter nicht innert 10 Tagen seit Erhalt der Mitteilung schriftlich bestritten, gelten sie als anerkannt." Der St. Galler Mietvertrag hält fest: "Der Vermieter ist berechtigt, bei der Übergabe der Mietsache vom Mieter die Mitwirkung an der Erstellung eines gemeinsamen Rückgabeprotokolls zu verlangen." Und im Mietvertrag des HEV Zürich steht: "Verweigert der Mieter seine Mitwirkung am Rückgabeprotokoll, so muss er sich das vom Vermieter erstellte Protokoll als richtig entgegenhalten lassen."

Mieter muss Protokoll nicht unterschreiben
Mieter sind nicht verpflichtet, an der Erstellung des Abgabeprotokolls mitzuwirken oder es zu unterschreiben. Mieter müssten sogar aufpassen: Denn mit der Unterschrift bestätigt man nicht nur die protokollierten Mängel. Man anerkennt oft auch eine Entschädigungspflicht. MARC MASSELIER Treuhand & Informatik empfiehlt den Mietern sogar, den vom Vermieter geltend gemachten Mängeln ausdrücklich zu widersprechen.
Korrekt formuliert ist die Rechtslage einzig im Vertrag des HEV Luzern, wonach das Protokoll von den Vertragsparteien "bei Einverständnis zu unterzeichnen ist".

Rat vom Experten
Wir raten ausdrücklich allen Mietern:

  1. Vermieter können aussergesetzliche Zusatz-Klauseln in Mietverträge einbauen - sollten diese aber so kennzeichnen;
  2. Unterzeichne keine Mietverträge wenn du nicht absolut sicher bist, ob die darin enthaltenen Inhalte dem Schweizer Gesetz entsprechen;
  3. Unterzeichnen keine Abgabeprotokolle. Erstellen dafür aber bei Mietantritt sauber erstellte Mängellisten mit Fotos und bis wann die Mängel zu beheben sind;
  4. Frag bei Unsicherheit MARC MASSELIER Treuhand & Informatik vor Vertragsabschluss (also vor Mietantritt) - nicht erst bei Uneinigkeit am Ende des Mietverhältnisses.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.

Scroll to Top