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Eigenheimfinanzierung mit Pensionskasse ist heikel!

Immer mehr Haushalte müssen Gelder aus der zweiten Säule einsetzen, um Wohneigentum erwerben zu können. Wie geht das und worauf musst du achten?

Für viele Schweizer Haushalte ist der Traum vom Eigenheim in den vergangenen Jahren immer weiter in die Ferne gerückt. Die Hypothekarzinsen befinden sich zwar auf einem rekordtiefen Niveau – zehnjährige Gelder erhält man in diesen Tagen problemlos für 1% oder noch weniger. So gesehen, könnten sich Frau und Herr Schweizer eine viel teurere Immobilie leisten als noch vor einigen Jahren, als eine solche Hypothek das Doppelte oder mehr gekostet hat. Doch so funktioniert die Rechnung nicht.

Finanzierungsregeln als Hürde
Einerseits haben die Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt. Allein 2020 wurden schweizweit für Eigentumswohnungen durchschnittlich 2,7% mehr gezahlt als im Vorjahr, in der Region Zürich waren es sogar 6,2%.

Dazu haben nicht zuletzt die günstigen Finanzierungsmöglichkeiten beigetragen, die vielerorts das Kaufen zur günstigeren Variante machen im Vergleich zum Mieten. Die Folge: Seit dem Jahr 2000 sind Eigenheime in Relation zu den Haushaltseinkommen im Trend immer teurer geworden. Gemäss Daten der UBS musste man 2000 für ein Eigenheim etwa 4,5 Jahreseinkommen aufwenden, 2021 sind es fast 6,5.
Andererseits helfen die niedrigen Finanzierungskosten den Hauskäufern nicht, wenn es um die Frage geht, ob die Bank ihnen die Zusage für eine Finanzierung erteilt. Für diese Entscheidung wenden die Kreditgeber nämlich den sogenannten kalkulatorischen Zins an, der meist 5% beträgt, zuzüglich mindestens 1% für Unterhaltskosten und Amortisation der Hypothek.

Diese fiktiven Kosten dürfen nicht mehr als einen Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen. Bei einer Hypothekarsumme von CHF 800000.- muss der Jahresverdienst also mindestens 144`000.- betragen. Selbst Haushalte, die über ein höheres Durchschnittseinkommen verfügen, können sich vielerorts keine 4,5-Zimmer-Eigentumswohnung leisten, schon gar nicht in den teuren Gebieten.
An dieser Stelle kommt die Pensionskasse ins Spiel. Sie kann zum Rettungsanker werden, wenn ein Haushalt die Finanzierungsregeln der Hypothekargeber nicht erfüllt. Wer über zu wenig Eigenkapital verfügt – gefordert werden in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises – kann bei einer Beleihung von 80% bis zu 10% des Kaufpreises durch Gelder aus der Pensionskasse als Eigenkapital beibringen. Soll der Eigenkapitalanteil über dem Mindestwert von einem Fünftel liegen, können auch mehr Pensionskassengelder herangezogen werden. Immer unter der Voraussetzung, dass der Anteil des sogenannten harten Eigenkapitals, das nicht aus der zweiten Säule stammt, mindestens 10% beträgt.

Wer dagegen genug Eigenmittel besitzt, aber ein zu niedriges Einkommen hat, kann mit den Pensionskassengeldern die benötigte Hypothekarsumme reduzieren. Im obigen Beispiel müssten dann nur CHF 700000.- aufgenommen werden und statt CHF 144`000.- müsste der Haushalt nur CHF 126`000.- pro Jahr verdienen, um einen Kredit zu erhalten.

Wichtige Voraussetzungen
Die Verwendung von Pensionskassengeldern im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung ist jedoch an Voraussetzungen geknüpft. Sie dürfen nur für den Kauf von selbstbewohnten Liegenschaften, den Erwerb von Anteilscheinen von Wohnbaugenossenschaften, Renovationen bzw. wertvermehrende Investitionen oder die Rückzahlung von Hypotheken vorbezogen werden. Die Finanzierung von Renditeobjekten oder Zweitwohnungen ist dagegen nicht zulässig.

Ein Vorbezug der zweiten Säule ist nur bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen möglich. Bis zum Alter von 50 Jahren ist es erlaubt, das gesamte angesparte Vorsorgekapital zu verwenden. Danach darf nur noch auf die Freizügigkeitsleistung zugegriffen werden, auf die man im 50. Altersjahr Anspruch gehabt hätte, oder die Hälfte der Freizügigkeitsleistung zum Zeitpunkt des Bezugs.

Die Mindestsumme für einen Vorbezug beträgt CHF 20`000.- und von der Möglichkeit darf nur alle fünf Jahre Gebrauch gemacht werden. Bei Paaren darf die versicherte Person ihre zweite Säule nur vorbeziehen, wenn der Ehepartner oder die eingetragene Partnerin dem schriftlich zustimmt. Einen Strich durch die Rechnung kann in gewissen Fällen die Pensionskasse machen. Wenn sich diese nämlich in einer Unterdeckung befindet, kann sie den Vorbezug einschränken oder verweigern, wenn das so in ihrem Reglement vorgesehen ist.

Wichtig sind auch die steuerlichen Folgen. Werden Gelder vorbezogen, sind sie so zu versteuern wie eine Kapitalauszahlung zum Zeitpunkt der Pensionierung. Diesen Effekt gilt es einzukalkulieren, wenn man einen gewissen Betrag als Eigenkapital benötigt. Ein steuerlicher Vorteil ergibt sich bei genauer Betrachtung nur sehr selten, wenn man einen Teil vorbezieht und sich einen weiteren Betrag zum Zeitpunkt der Pensionierung auszahlen lässt, statt die gesamte Summe auf einmal zu entnehmen.

Entsprechend muss jeder Einzelfall für sich angeschaut werden. Ebenfalls zu beachten ist, dass steuermindernde Einkäufe in die Pensionskasse nicht möglich sind, solange das vorbezogene Kapital nicht wieder zurückgeführt wurde.

Verpfändung als Alternative
Wird das Wohneigentum veräussert, ist der vorbezogene Betrag wieder in die Pensionskasse einzuzahlen. Gleiches gilt, wenn jemandem Rechte an dem Wohneigentum – wie etwa eine Nutzniessung – eingeräumt werden, die einem Verkauf gleichkommen. Keine Rückzahlungspflicht löst dagegen die Übertragung des Eigenheims auf einen vorsorgerechtlichen Begünstigten aus, also beispielsweise den Ehegatten oder ein minderjähriges Kind.

Bei einem Vorbezug stets zu bedenken sind die Folgen für die Versicherungsleistungen. Immer einen Einfluss gebt es dabei auf das Alterskapital. Wir rechnen ein einfaches Beispiel vor, bei dem der Versicherte ein Bruttoeinkommen von CHF 100000.- erzielt und im Alter von 40 Jahren CHF 100`000.- aus der Pensionskasse entnimmt.

Unter der Annahme einer durchschnittlichen Verzinsung des Altersguthabens von 1,5% pro Jahr tut sich im ordentlichen Pensionsalter von 65 Jahren in der Pensionskasse eine Lücke von CHF 160000.- auf. Bei einem Umwandlungssatz von 5,5% bedeutet das ein Absinken der Rente von CHF 28`325.- auf CHF 19`525.- also eine jährliche Einbusse von CHF 8800.- bzw. fast einem Drittel.

Eine solche Schmälerung der Rente könne man verhindern, indem man die Lücke in der Pensionskasse wieder füllt. Allerdings steigt der dafür nötige Betrag von Jahr zu Jahr. Will man im genannten Fall die Lücke im Alter von 50 Jahren schliessen, ist dazu ein Betrag von rund CHF 128`000.- nötig.

Überprüfen muss man in jedem Fall auch die Auswirkungen eines Vorbezugs auf die Leistungen der Invaliden- und der Hinterlassenen Rente. Zwar sind diese heutzutage in der Regel an das versicherte Gehalt gekoppelt, bei einigen Pensionskassen gilt aber noch die früher übliche Bindung an das Alterskapital.

Alternativ zum Vorbezug ist es auch möglich, das Alterskapital zu verpfänden, um fehlendes Eigenkapital zu ersetzen. In diesem Fall ist es möglich, einen höheren Kreditbetrag aufzunehmen, üblicherweise bis zu CHF 900`000.- bei einem Kaufpreis von 1 Mio. Fr. Der Vorteil dieses Vorgehens ist, dass das Altersguthaben nicht angefasst und die Leistungen nicht geschmälert werden. Allerdings haftet man dann auch mit dem Vermögen, das eines Tages das Einkommen speisen soll und die Tragbarkeitsregeln sind schwerer einzuhalten. Wir raten normalerweise von diesem Weg ab, ausser die Bank gewährt ihren Kunden spürbar bessere Kreditkonditionen.

Allgemein empfehlen wir, den PK-Vorbezug gut abzuwägen. Gerade wenn die Tragbarkeit nur knapp gegeben ist, sind die Risiken hoch. Am sinnvollsten ist es, wenn der Vorbezug als Überbrückungsfinanzierung fungiert und innerhalb von höchstens zehn Jahren wieder in die Kasse eingezahlt wird.

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